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Avocat baux commerciaux Chambéry - Savoie

LE BAIL COMMERCIAL

Vous souhaitez rédiger un bail commercial ?
Vous souhaitez expulser votre preneur ?
Vous êtes preneur et vous souhaitez changer la destination du bien ou répondre à un congé notifié par votre bailleur ?

Situé à CHAMBERY, le Cabinet de Me Séverine DERONZIER vous assiste dans toutes ces démarches.

Le bail commercial est soumis à un certain nombre de règles d’ordre public et codifiées aux articles 145- 1 et suivants du Code de Commerce.

QUI PEUT BENEFICIER DU STATUT DU BAIL COMMERCIAL ?

Pour pouvoir prétendre au statut du bail commercial, il faut :

  • Un contrat de bail
  • Portant sur un local
  • Dans lequel est exploité un fonds de commerce
  • Par un commerçant inscrit au Registre du commerce et des sociétés ou par un artisan inscrit au répertoire des métiers

Les locaux ou immeubles accessoires à l'exploitation indispensables du fondsde commerce et les terrains sur lesquels ont été édifiées des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, sont également régis par le statut.

QUELLE EST LA DURÉE DU BAIL ?

La durée du bail commercial est de 9 ans.

Sauf exception prévue au contrat, le locataire peut délivrer un congé à la fin de chaque période de 3 ans (période triennale).

Le bailleur ne peut pas donner congé à son locataire avant la fin des neuf années.

Le bailleur quant à lui, ne peut donner un congé anticipé que dans des cas limitativement énumérés.

Le congé doit être donné par un acte extrajudiciaire.

Si aucun congé n’est délivré au moins 6 mois à l'avance, le contrat de bail commercial se poursuit par tacite reconduction.

Toutefois, il est renouvelé non pas pour une durée de 9 ans, mais pour une durée indéterminée et avec le même bail.

QUELLES SONT LES OBLIGATIONS DU BAILLEUR ET DU PRENEUR ?

Les obligations de chacune des parties sont définies dans le bail commercial.

LES OBLIGATIONS DU PRENEUR :

Outre le fait de remplir les conditions requises pour bénéficier du statut des baux commerciaux, le preneur doit remplir les obligations classiques de tout locataire, c’est-à-dire :

  • jouir des locaux en bon père de famille,
  • payer les loyers

Il doit en outre :

  • garnir le local loué de meubles suffisants pour garantir le paiement des loyers
  • faire les réparations locatives nécessaires
  • ne pas interrompre l'exploitation.

A défaut, le bailleur peut solliciter la résiliation du bail.

LES OBLIGATIONS DU BAILLEUR :

En plus des obligations classiques de tout bailleur de délivrer le bien et permettre au locataire une jouissance paisible du local loué, il ne doit pas personnellement lui faire concurrence en exploitant une activité identique à proximité par exemple.

PEUT-ON MODIFIER L’ACTIVITÉ PRÉVUE AU BAIL ?

Le preneur doit exercer l’activité prévue au bail sans pouvoir la modifier.

A défaut, il risque une résiliation anticipée du bail.

Il peut toutefois obtenir un changement d’affectation des locaux loués pour exercer une activité connexe ou complémentaire à celle prévue au bail : c’est la déspécialisation partielle.

Dans cette hypothèse, le bailleur ne peut s’y opposer.

Pour pouvoir exercer une autre activité que celle prévue au bail, le preneur doit obtenir une déspécialisation totale.

Il doit adresser une demande au bailleur et notifier cette demande aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Le bailleur a 3 mois pour faire part de sa position. Son silence équivaut à une acceptation de la déspécialisation totale.

Ce changement d’affectation peut conduire à une augmentation de loyer.

En cas de désaccord, comme pour tout litige entre le bailleur et le preneur, c’est le Tribunal de Grande Instance qui est compétent.

LE PRENEUR A-T-IL UN DROIT AU RENOUVELLEMENT DE SON BAIL ?

Ce droit appartient au preneur qui :

  • a respecté ses obligations
  • est propriétaire du fonds de commerce
  • l’exploite effectivement depuis au moins trois ans.

Le renouvellement à l’initiative du bailleur :

Le bailleur doit délivrer un congé avec offre de nouvellement au preneur par acte d’huissier au mois 6 mois à l’avance

Cet acte extrajudiciaire doit préciser les motifs du congé et peut indiquer le nouveau loyer qu’il propose.

A peine de nullité, il doit également comporter la mention selon laquelle le preneur dispose de deux ans pour saisir le Tribunal pour contester le congé ou demander une indemnité d’éviction.

Il convient enfin de préciser que le bailleur a la faculté de se rétracter dans le délai d’un mois après la signification de la décision fixant le nouveau loyer.

Le renouvellement émanant du preneur :

Si le bailleur ne délivre pas de congé avec offre de renouvellement, le preneur doit en faire la demande, par acte d’huissier, dans les 6 mois qui précèdent l'expiration du bail ou à tout moment au cours de sa reconduction.

Le bailleur dispose d’un délai de 3 mois pour faire connaître position au preneur.

A défaut de réponse dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Le preneur a deux ans pour contester ce refus ou demander une indemnité d'éviction devant le Tribunal de Grande Instance.

LE BAILLEUR PEUT-IL REFUSER LE RENOUVELLEMENT ?

Avec indemnité d'éviction

Le bailleur est en droit de refuser le renouvellement du bail.

Néanmoins, il doit dans cette hypothèse verser au preneur une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend la valeur marchande du fonds augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais fiscaux.

Sans indemnité d'éviction

Dans certains cas, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité :

  • S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant.
  • Si l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

COMMENT FIXER LE MONTANT DU LOYER ?

Les différents types de loyers :

  • Le loyer fixe
  • La clause d’échelle mobile : le loyer varie en fonction d’un indice choisi par les parties.
  • La clause de loyer variable composée d’un loyer de base généralement indexé et d’un loyer variable établi en fonction du chiffre d’affaires du preneur

Le plafonnement :

Le loyer est plafonné en cours de bail, lors d'une révision triennale légale ou en renouvellement en fin de bail.

Ce plafonnement signifie que le loyer fixé à défaut d'accord amiable doit correspondre à la valeur locative.

Cette valeur locative se calcule d'après :

  • les caractéristiques du local
  • la destination des lieux
  • les obligations des parties au contrat
  • les facteurs locaux de commercialité
  • les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Le plafonnement du loyer lors du renouvellement se situe dans une double limite la valeur locative et la variation du loyer par l'indice trimestriel du coût de la construction tous les trois ans.

La révision du loyer (en cours de bail) :

La révision triennale du loyer est d'ordre public.

Il s’agit en générale d’une révision à la hausse (déplafonnement).

Le bailleur qui souhaite un déplafonnement doit justifier d'une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une augmentation de plus de 10% de la valeur locative.

Cette demande est adresser au preneur une lettre recommandée avec accusé réception et doit comporter un montant.

Le loyer du bail renouvelé :

Le loyer renouvelé est en principe plafonné.

Le bailleur peut toutefois solliciter le déplafonnement du loyer dans certaines situations :

  • durée de 12 ans et un jour
  • Modification notable des locaux
  • Changement de la destination des lieux
  • Modification notable des facteurs locaux de commercialité

LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Une clause résolutoire est classiquement prévue dans le bail commercial.

Elle permet une résiliation automatique du bail en cas de non-respect du preneur à ses obligations définies par le bail.

Le bailleur doit mettre en demeure le preneur d'avoir à cesser l'infraction par le biais d’un commandement visant la clause résolutoire.

Si le commandement n’est pas suivi d’effet dans le délai d’un mois, le bailleur peut saisir le Président du Tribunal de Grande Instance pour qu’il constate la résiliation du bail commercial et l’expulsion du preneur.

Cette assignation doit, à peine d’irrecevabilité, être notifiée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

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