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Avocat droit du logement Chambéry - Savoie

Me Séverine DERONZIER, dont le Cabinet est situé à Chambéry en face de la Caisse d’Allocations Familiales, intervient à vos côtés que vous soyez propriétaire, locataire ou syndic de copropriété, que vous souhaitiez rédiger un bail d’habitation, engager ou contester une procédure de résiliation de bail et d’expulsion, que vous souhaitiez recouvrer des charges de copropriété ou encore contraindre votre propriétaire à vous délivrer un logement décent.

LA REDACTION D’UN BAIL D’HABITATION

Les baux d’habitation sont régis par la loi du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public.

Il est conseillé d’établir un contrat de bail écrit.

Celui doit obligatoirement comporter un certain nombre de mentions et de documents : état des lieux, dossier de diagnostic technique, état des risques naturels et technologiques.

LES OBLIGATIONS DU PROPRIETAIRE :

Le bailleur se doit de délivrer le bien loué et d’en assurer une jouissance paisible à son locataire.

L’obligation d’entretien des locaux loués :

Tout au long du bail, le bailleur est tenu de procéder aux réparations devenues nécessaires, à l’exception des réparations locatives.

Les réparations locatives sont définies par le Code Civil et correspondent aux menues réparations, sauf dérogation dans le contrat de bail.

Le bailleur est tenu quant à lui : des grosses réparations, des dommages causés par des sinistres (grêle, force majeure...), des travaux rendues nécessaires par la vétusté du bien.

Il incombe au propriétaire de s'assurer en garantie "dommages" contre tous les dommages immobiliers.

En quoi consiste la jouissance paisible du logement ?

Cette obligation porte sur les éléments troublant la jouissance et qui trouvent leur origine dans les parties communes (dans le cas où la location est située dans une copropriété).

Elle comporte un double aspect :

  • le locataire doit pouvoir jouir des locaux loués dans leur entier et avec tous les services et prestations auxquels il a souscrit en les prenant à bail.
  • le locataire doit aussi pouvoir en jouir paisiblement : ceci implique que le bailleur assure aussi un niveau raisonnable de sécurité.

Le propriétaire ne peut pas se retrancher derrière des responsables tiers.

Il lui incombe par conséquent d’accomplir toutes les diligences nécessaires pour satisfaire à la demande en cessation de trouble subi par le locataire et de rechercher lui-même la responsabilité de ceux qui ont commis ces "vices ou défauts de la chose louée".

Toute privation de jouissance ouvre droit à indemnisation.

L’obligation de délivrer un logement décent :

En vertu de l'article 6 al 1er de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent, en bon état d'usage et de réparations, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

La loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains a renforcé les obligations prévues dans l'article 6 de la loi de 1989 : le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le décret no 2002-120 du 30 janvier 2002 définit les critères du logement décent :

  • D'une part, la sécurité physique et la santé des locataires doit être préservée : le logement doit ainsi assurer le clos et le couvert. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz, les équipements de chauffage et de production d'eau chaude doivent être non seulement conformes aux normes de sécurité définies par les textes, mais également en bon état d'usage et de fonctionnement.
  • D'autre part, le logement doit comporter des éléments d'équipement et de confort, c'est-à-dire une installation sanitaire intérieure au logement, une cuisine ou un coin cuisine, des installations d'évacuation des eaux ménagères, un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces, une installation permettant un chauffage normal, et une installation d'alimentation en eau potable et courante.

L'article 20-1 de la loi de 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas à ces caractéristiques de décence, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Le non-respect de l'obligation de délivrance est sanctionné par une action en exécution des travaux nécessaires.

Des dommages et intérêts peuvent aussi être accordés en raison du préjudice causé par des travaux effectués tardivement.

LES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE

Le preneur est tenu de deux obligations essentielles :

  • Payer son loyer
  • Jouir du bien loué en bon père de famille

S’il ne respecte pas ses obligations, il s’expose à ce que son propriétaire engage à son encontre une procédure de résiliation de bail et expulsion. Dans l’hypothèse où le bail d’habitation comporte une clause résolutoire, le propriétaire doit faire délivrer un commandement à son locataire d’avoir à respecter ses obligations.

Si ce commandement n’est pas suivi d’effet dans le délai imparti, la résiliation du bail intervient de plein droit.

Le propriétaire doit alors saisir par le biais d’une procédure rapide, dite de référé, le Président du Tribunal d’Instance pour voir constater la résiliation du bail et prononcer l’expulsion du locataire.

LE DROIT AU LOGEMENT OPPOSABLE :

La loi Dalo relative au droit au logement opposable prévoit la possibilité notamment pour les personnes sous le coup d'une expulsion sans relogement de saisir une commission de médiation.

La commission est saisie par le biais d'un formulaire disponible auprès des préfectures.

A réception de la demande, la commission va remettre un avis de réception qui fait courir le délai de 3 ou 6 mois (selon les départements) dans lequel elle devra se positionner sur le caractère prioritaire ou non de la demande.

Elle devra ensuite notifier sa décision au demandeur en précisant les motifs d'attribution ou de refus.

Lorsqu'elle considère que la demande est prioritaire et qu'un logement doit lui être attribué en urgence, elle transmet la demande au préfet avec les caractéristiques que doit avoir le logement.

À compter de la décision de la commission de médiation, le préfet dispose d'un délai de 3 ou 6 mois selon les départements pour faire des propositions de logement adaptées aux besoins et capacités du demandeur.

Passé ce délai, le demandeur qui n'a pas reçu de proposition adaptée peut exercer un recours devant le tribunal administratif.

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